[반퇴시대 재산리모델링] 상가주택, 근린생활시설로 바꾸고 배당형 상품 투자를
남편과 사별, 자산 25억 50대 여성…임대사업자 말소, 절세 방법은
Q 서울시 은평구에 사는 신 모(54)씨. 몇 년 전 남편과 사별했고 자녀가 2명 있다. 20대인 두 자녀가 일찍이 사회생활을 시작해 독립했고 남편 사별 이후 매입한 상가주택과 다가구주택 등에서 나오는 월세 수입으로 생활하고 있다. 상가주택 매입 후 단기주택임대사업자를 신청했는데, 4년이 지나 올해 1월 기간 만료로 자동말소됐다. 등록말소 이후 1가구 2주택이 되면 양도세나 보유세 등의 세금이 크게 늘지 않을까 걱정이다. 다시 주택임대사업자를 등록하자니 그 사이 건물을 매도할 수 있을 것 같아 등록이 망설여진다. 국내 주식에 2억원을 굴리고 있지만 시장 변동성이 높아 불안감이 크다. 부동산 자산을 효율적으로 관리하고 안정적인 노후소득을 발생하기 위한 방안이 궁금해 상담을 요청했다.
A 신씨는 주택임대사업자가 자동말소되면서 1가구 2주택이 됐지만 양도소득세는 중과되지 않는다. 다만 종합부동산세는 합산과세된다. 국내 주식으로 운용 중인 2억원의 자금은 배당형 상품으로 돌려 안정성을 높이자.
재산리모델링 3/30
◆2주택자지만 양도세 중과 안 돼=민간임대주택법 개정으로 단기민간임대주택유형이 폐지되고 최소 임대기간인 4년 경과 시 자동등록이 말소된다. 이 경우 소득세법상 임대기간요건(5년)을 충족하지 않고 임대주택을 양도하는 경우에도 다주택자 양도소득세 중과가 배제된다. 신씨는 상가주택을 양도해도 양도소득세가 중과되지 않는 것이다. 또 상가주택이 있는 상태에서 거주주택을 양도하는 경우 거주주택에 대한 1세대1주택 비과세 특례가 가능하다. 어떤 주택을 먼저 처분하더라도 상가주택은 일반과세, 거주주택은 1세대1주택 비과세 특례를 적용받을 수 있다. 다만 상가주택의 경우 임대사업자 재등록을 하지 않으면 종합부동산세가 합산과세된다는 점은 참고하자.
세금과는 별개로 현재 보유 중인 상가주택은 대로변에 위치하고, 주변에 대단지 아파트 단지가 건설 중이므로 미래가치가 좋다고 판단된다. 이번 기회에 상가주택 중 주택 부분을 근린생활시설로 용도 변경해 중장기적으로 보유하는 것이 좋겠다. 근린생활시설로 변경할 경우 주택으로 보지 않기 때문에 주택에 중첩적으로 적용되는 세금 문제로부터 자유로울 수 있다.
◆배당형 상품으로 6~7% 수익=현재 직접 운용 중인 2억원의 주식 투자자금을 노후자금 목적으로 사용하기 위해서는 현금흐름이 꾸준한 배당형 상품으로 교체를 제안한다. 세전 연 6~7% 수준으로 배당수익을 올린다면 월 100만원 수준의 안정적인 수익이 가능하다. 리츠, 글로벌채권, 글로벌주식 등 포트폴리오 구성을 통해 연 6~7% 수준의 배당이 가능하다.
신씨는 현금성 자산 1억5000만원은 2년 이내에 자녀 결혼자금으로 사용할 계획이다. 금리 상승기인 현재 상황을 고려할 때 금리우대 예금상품과 공모주 투자를 통해 기존 예금보다 높은 수익을 올릴 수 있다. 예금자 보호가 되는 5000만원 단위로 기존 예금보다 높은 우대금리 저축은행 예금으로 갈아타고, 일정 자금은 공모주 투자를 통해 추가수익을 기대할 수 있다.
보유 중인 1세대 실손보험은 5년마다 갱신해야 해 당장 치료에 대한 수요가 없다면 4세대 실손으로 전환을 고려해보자. 다만 4세대 실손은 1세대 실손보다 보장범위가 작은 것이 단점이다.
구교민, 노철오, 이항영, 정성안(왼쪽부터)
◆ 재무설계 도움말=구교민 미래에셋증권 삼성역WM지점 이사, 노철오 은퇴부동산연구소 소장, 이항영 선경세무법인 대표 세무사, 정성안 신한라이프 MEGA지점 부지점장
◆ 후원=미래에셋증권·하나은행
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