3 김경록~노후에 주택 자산을 어떻게 활용해야 하는가

안녕하세요. 이번 삼관 강의에서는 부동산 자산 주택 자산에 관해서 말씀을 드려보겠습니다. 가계 자산에서 가장 많은 비중을 차지하고 있습니다. 보통 75~80% 정도 차지한다고 그러죠 그래서 노후 주택자산을 어떻게 활용하느냐 하는 것 이게 어떻게 보면 상당히 중요한 과제라고 볼 수 있겠습니다. 특히 우리나라에서는 이제 그런 중요성이 더 크다고 할 수 있겠는데요. 그렇다면 이제 한 두 가지 정도가 이슈가 될 수 있겠습니다. 중요한 문제가 뭐냐 하면은 향후 주택 시장 혹은 부동산 시장을 어떻게 봐야 될까 이게 사실은 이제 중요한 부분의 하나이죠. 그다음에 이제 두 번째는 우리는 주택자산 혹은 부동산 자산을 어떻게 효과적으로 활용할까 자산 수명을 늘려야 한다고 그랬지 않습니까 그래서 부동산 자산의 수명을 어떻게 늘릴 수 있을까 이 부분을 좀 말씀드려볼까 하는데요. 주택자산 시장은 어떻게 갈까 주택 시장은 어떻게 갈까를 이제 간단하게 한번 말씀을 드려보겠습니다. 여러분들 지금 이제 어디가 가도 요즘 제가 오늘 점심시간에 가서도 또 그 이야기가 나와서 했는데요. 하여튼 집값 이야기입니다. 지금 안 오른다 안 오른다 했는데 또 오르고 있거든요. 
사람들은 이런 때 어떤 심리를 가지느냐 하면요. 대부분은 이제 학자들도 연구를 했는데 이런 때는 그냥 른 거 볼 거 없이 집값은 또 계속 오르겠구나 그리고 불안하기 시작합니다. 지금 집을 안 사면은 나중에 평생 나 집 없이 살겠네 지금 상황에 너무 매몰돼 있지 마시고 지금 상황을 만드는 이유가 무엇인지를 먼저 보셔야 되는 것입니다. 그냥 집값이 많이 올랐네 이것만 계속 보시다 보면은 착각에 빠질 수 있습니다. 그래서 왜 집값이 지금 이렇게 최근 5년 혹은 2천년대 들어와서 한 20년 동안 집값이 이렇게 많이 올랐을까 하는 것을 제가 한 세 가지 이유를 드릴 수 있을 것 같은데요. 첫 번째 제일 중요한 게 금리입니다. 금리가 제가 이제 채권 운용을 할 때 2천년 초반에 금리가 8%였습니다. 그런데 계속 계속 떨어졌죠. 중간에 한 번씩 오르기도 했지만은 계속 떨어졌습니다. 그래서 결국 제로%대까지 금리가 떨어졌습니다. 
주택 가격에 제일 강력하게 영향을 주는 것이 금리입니다. 금리가 떨어지면은 주택 가격이 오르고 또 한편으로는 금리가 떨어지면은 이자 비용이 싸니까 돈을 더 빌려서 집을 살 수 있으니까 집 수요가 또 늘어나거든요. 그래서 금리야말로 제일 강력하게 집값을 올리는 요인입니다. 제로 금리라는 게 무슨 뜻입니까 금리가 더 이상 떨어지기 어렵다는 뜻입니다. 금리가 마이너스 2 마이너스 3까지 떨어지겠습니까 그런 세상이 올 수도 있겠죠. 그렇지만 거의 희박합니다. 그러면 이제 추가로 금리가 더 떨어질 이유는 없다는 것입니다. 여차하면 금리가 오르든지 제자리에 있던지 이 두 경우뿐이지 추가로 더 떨어지는 경우가 없습니다. 그러면은 이때 동안 금리가 떨어지면서 그러니까 내가 돈을 두 배 더 빌렸는데 이자 비용은 똑같네 이런 사태가 앞으로 발생하지는 않을 거라는 것입니다. 그래서 지금까지 주택시장에 강력하게 영향을 미쳤던 금리 하락 이 부분이 일단락이 되었다는 것입니다. 두 번째 요인은 소득입니다. 사람이 돈이 많아야 집을 사는 것이죠. 지금처럼 새 집에 대한 수요가 있다는 것은 사람들이 소득이 많아졌기 때문입니다. 새 집과 한 집의 가격차가 많이 나는데요. 그거는 그만큼 사람들이 돈이 많아지니까 이게 싸더라도 내가 이게 한 집에 들어가는 것보다 돈을 더 주고라도 새 집에 들어가겠다는 것입니다. 실제로 보면은 우리나라가 2천년 초반부터 20년 동안에 정말 1인당 국민소득이 1만 달러에서 3만 달러를 돌파했습니다. 보통 1만 5천 달러 전후에서 어려움도 있고 이러는데 우리나라는 1만 달러 전후에서 외환위기를 겪고 나서 2천년부터는 20년 동안 계속 1인당 소득이 증가했습니다. 그래서 대만도 앞질러버렸고 그랬는데요. 만 달러에서 3만 달러 계속 증가하다 보니까 사람들이 돈이 많아졌습니다. 돈이 많아지다 보니까 새로운 집 좋은 집에 대한 수요가 증가했는데 보통 여러 나라들이 선진국의 경우를 보면 3만 달러에서는 소득이 계속 증가하기가 어렵습니다. 일본은 92년 93년 이때 1인당 소득이 4만 달러였는데요. 지금 얼마인지 아십니까 30년 지났는데 아직도 4만 달러입니다. 우리나라도 마찬가지 그런 함정에 조금 들어갈 가능성이 있습니다. 그러니까 여러분들이 20년 동안 소득이 계속 주구장창 오른 이것만 기억하고 앞으로도 오를 거라고 생각하고 집값도 영향을 받을 거라 생각하는 것은 일단 접으셔야 된다는 것이고요 그다음 세 번째가 인구입니다. 인구가 많아야 사람들이 집을 많이 사게 되는 것이죠. 그런데 이 그림에서 보듯이 이 그림 보면 참 가만 보면 이게 그냥 그림같이 보이는데요. 무시무시한 그림이거든요. 25세에서 64세 인구의 장기 증감 추입니다. 이 막대 하나가 이제 만 명이니까요. 예를 들어 53 적힌 것은 이제 53만 명이 한 해 동안 증가했다는 뜻이죠. 지금 2020년 21년 22년 이때는 이제 거의 증감이 멈추고 비슷한 수준을 갔는데요. 그 이전 20년을 한번 보시죠 25세에서 64세 인구가 계속 증가했습니다. 증가 속도는 떨어졌지만 계속 증가했죠. 그런데 앞으로 20년은 어떻습니까 앞으로 20년은 딱 대칭을 이루고 그만큼 계속 감소합니다. 정말 지겹도록 오랫동안 감소합니다. 25세에서 64세 인구가 과거 20년 동안 천만 명 증가했습니다. 앞으로 20년 동안은 천만 명 감소합니다. 이런 세상에서 과연 여러분들이 집값이 계속 집에 대한 수요가 늘어나겠느냐 하는 것입니다. 물론 집값이라는 것은 그렇게 단기적으로 팍팍 움직이지는 않습니다. 
그렇지만 여러분들이 재무 설계를 할 때는 최소한 5년 정도 이상은 좀 틈을 보고 기간을 보고 설계를 해야 하는데요. 지금 1 2년 동안은 집값이 얼마든지 탄력성으로 오를 수도 있겠죠. 그렇지만은 앞으로 한 5년 정도 지나고 나서부터는 다른 상황이 펼쳐진다는 것입니다. 세 가지죠 금리 소득 인구 이게 주택 가격에 영향을 주는 제일 중요한 세 가지 변수입니다. 이 세 가지 변수가 과거 20년 동안은 정말 주택 가격에 플러스 요인을 주다가 앞으로 20년은 이것들의 모멘텀 이것들의 영향력이 확 사라져버린다는 것입니다. 간단하게 솔직하게 말씀을 드린다면은 자산 운용할 때는 우량 자산을 가지는 게 제일이거든요. 서울이 제일 우량 자산입니다. 그중에 강남이 우량 자산이죠. 그런데 우리나라는 우량 자산이 양이 적다. 보니까 너무 몰립니다. 쏠리고 몰리고 지방에 있는 사람도 강남 집을 사겠다. 너무 쏠려 있습니다. 그리고 금리 소득 인구가 지금까지 이렇다 보니까 우리가 좀 더 균형 있게 인생 후반 설계를 하시면 좋을 것 같습니다. 그래서 그러면 균형 있게 설계를 한다는 것이 무엇이냐 하는 것인데요. 손자병법에 이런 이야기가 있습니다. 전승불복 전쟁에서 승리는 반복되지 않는다라는 말이 있습니다. 과거에 나를 성공시켰던 나를 이기게 했던 여인이 미래의 나를 실패하게 만들 수 있다는 것입니다. 그게 주택 시장이 부동산 시장이 될 수가 있습니다. 50년 동안 우리를 성공하게 하고 돈을 벌게 한 게 부동산 시장입니다. 그런데 앞으로 50년은 그렇지 않을 것이라는 거죠. 그러면 여러분은 이제 여기에 어떻게 대처해야 될까 하는 것인데요. 제가 한 두 가지를 말씀드리겠습니다. 대체하는 방법 첫 번째 부동산 자산을 좀 더 분산하고 그리고 좀 더 유동적으로 만들어라 우리가 오늘 내일 어느 정도 팔려 해도 돈을 마련할 수 있게끔 그런 식으로 좀 더 유동성 있게 만들어라는 것이고요 이건 좀 이따 구체적으로 말씀드리겠습니다. 그다음 두 번째는 내가 예를 들어 주택을 가지고 있다면은 주택에서는 소득이 안 나옵니다. 예를 들어 우리가 벽돌 하나 떼내가지고 팔아가지고 이걸 가지고 콩나물을 사 먹는다 할 수가 없습니다. 그렇기 때문에 주택은 덜그렁히 들고 있어도 돈이 안 나와요 그런데 이것을 가능하게 하는 것이 주택연금입니다. 그래서 주택을 효과적으로 활용할 수 있는 두 번째 방법이 주택연금입니다. 그래서 첫 번째 주택을 우리가 좀 더 분산하고 유동성을 높이는 것이 바로 리츠라는 금융자산이고요 두 번째 내가 주택에서도 소득을 얻을 수 있게 하는 것이 주택연금입니다. 향후 주택자산을 우리가 인생 후반의 부동산 자산을 효과적으로 활용할 수 있는 방법은 바로 여러분들이 두 개를 기억하시면 될 것 같습니다. 리츠 reits입니다. 리자하고 주택연금 이 둘이라고 생각을 하시면 될 것 같고요 이 둘을 간단하게 각각 설명을 드리겠습니다. 그러면 리츠라는 건 무엇인가 하는 것인데요. 리츠가 이제 영어로 리얼 에스테이트 인베스트먼트 트러스트입니다. 리얼 에스테이트는 부동산이고요 인베스트먼트는 투자고 트러스트는 신탁이니까 부동산 투자 신탁을 리츠라 부른다 이렇게 생각을 하시면 될 것 같습니다. 이거는 이제 대표적으로 부동산 간접투자 방법인데요. 여러분들이 상가를 사시든지 집을 사시든지 한 것은 직접 사시는 거지 않습니까 근데 위즈라는 것은 어떤 것이냐 하면은 부동산 간접투자기구가 하나 만들어져 있습니다. 그러면 여러분들이 이 간접 투자 기구에 투자를 하십니다. 5천 원을 투자하셔도 되고 만 원을 투자하셔도 좋습니다. 그럼 이렇게 많은 투자자들이 모여서 돈들이 예를 들어 한 3천억이 모였다 하면은 이 부동산 간접투자 기구를 운용하는 운용사는 이걸 가지고 여러 가지 부동산 물건을 사게 됩니다. 호텔을 살 수도 있고 물류센터를 살 수도 있고 데이터센터를 살 수도 있고 백화점을 살 수도 있고 모를 살 수도 있습니다. 여러분들이 선택하시면 됩니다. 내가 데이터센터를 사는 부동산 윗지에 들어가고 싶다 하면은 그 윗지를 사시면 되는 것이거든요. 그러면은 부동산을 사서 거기서 주로 이제 임대료가 나올 거지 않습니까 그 임대료가 나오면은 그 임대료를 여러분들한테 이렇게 나눠주는 것입니다. 그래서 여러분들은 이들 부동산에 간접적으로 투자하는 것이죠. 저도 이제 어떤 부동산 간접 투자 자산이 펀드가 있는데요. 보통 한 4.7에서 한 5.5 사이 정도 이렇게 배당 수익률로 매년 이제 배당이 떨어지게 되거든요. 요즘처럼 금리가 0.5% 이럴 때는 이제 괜찮은 것입니다. 예를 들어 여러분들이 지금처럼 상가 사는 데 드는 2억 원을 부동산 밑에 투자한다 하면은 정말 다양하게 글로벌하게 다양한 자산에 다 사실 수 있기 때문에 분산이 되게 됩니다. 그다음에 이제 처분이 용이하죠. 왜냐면은 이거는 거래소에서 상장이 되고 거래가 되기 때문에 여러분들이 사고 팔고 할 때 매도 매수 주문을 해서 사고 팔고 할 수가 있습니다. 그래서 처분이 용이하니까 이게 유동성이 높다는 뜻입니다. 요즘 세금 문제 이런 것들이 많이 있죠. 종부세라든지 이런 부분은 이제 괜찮게 됩니다. 그리고 이제 앞으로는 부동산이 지금까지는 과거 50년 동안은 사면 오르고 했지만 언제는 잘 사야 오릅니다. 무조건 산다고 오르는 게 아니라 그 뜻은 뭐냐 하면은 전문가들이 이제 해야 돈을 버는 시장이 온다는 것입니다. 부동산 간접투자 자산은 바로 

전문가들이 그 자산을 대신 운용하고 선택해 준다는 것이니까요. 향후 이제 부동산 시장에는 꼭 맞는 형태입니다. 저는 이제 부동산을 하지 말라는 이야기가 아닙니다. 부동산 자산도 자산을 축적하는 데 있어서 아주 좋은 자산입니다. 그런데 우리나라 가게는 너무 아파트에 집중되어 있습니다. 그리고 상가에 집중되어 있고 국내 자산에 다 집중되어 있습니다. 이 집중을 좀 분산을 해달라는 것입니다. 아파트에 집중돼 있는 것을 훨씬 좋은 데이터센터라든지 물류센터라든지 이런 곳으로 분산을 하고 국내에 집중돼 있는 것을 해외로 좀 분산을 해달라 이런 것입니다. 그게 부동산 자산에 꼭 말씀드리고 싶은 바이고요 그래서 이제 리즈를 꼭 좀 활용하시라고 이렇게 말씀드리고 싶고 그다음에 이제 주택연금은 주택금융공사에서 하는 것입니다. 이거는 그냥 핵심적으로 이렇게 말씀드리면 될 것 같습니다. 주택이라는 것의 제일 단점은 떼내서 팔 수가 없다는 것입니다. 여러분들이 예금을 10억을 가지고 있으면은 500만 원 1천만 원 쓰시면 되는데 주택을 10억짜리 주택을 가지고 있다. 때에 쓸 수가 없습니다. 그게 제일 단점이거든요. 그래서 이걸 해소할 수 있는 것이 주택연금입니다. 뭐냐 하면 여러분들이 주택을 담보로 맡기고 그 주택으로부터 여러분들이 일종의 연금 형식으로 대출을 받는 것입니다. 그게 이제 죽을 때까지 주는 것입니다. 여러분들의 수명이 150세까지 살더라도 주택금융공사가 국가기관이기 때문에 결국 국가가 보증하는 연금이라고 보시면 되겠습니다. 그래서 여러분들이 주택을 가지고 계시면서 주택 연금에 들게 되면은 내가 가진 주택 자산을 마치 연금 자산으로 바꾸게 되는 것입니다. 그것도 국가가 보증하는 연금 자산 집값이 아무리 떨어져도 원래 주기로 한 것을 주게 돼 있습니다. 그러니까 부동산 가격이 아무리 떨어져도 괜찮은 것이죠. 노후의 불확실성을 없앨 수 있습니다. 그래서 주택연금을 활용해서 여러분들이 노후에 노후 소득을 마련하면 참 좋고요 초반부터 하면은 조금 역 복리 효과라는 것이 좀 나타날 수 있기 때문에 여러분들이 지금 주택연금 보면은 평균 드는 연령이 대략 72세 정도 됩니다. 그 정도 연령이나 이런 때쯤 드셔가지고 여러분들이 가진 주택 자산을 아주 효과적으로 활용할 수 있는 방법이 되겠습니다. 이번 강의를 요약해서 말씀드리면은 두 가지만 꼭 기억하시면 될 것 같습니다. 첫째 리츠를 활용해서 여러분들의 부동산 자산의 유동성을 높이고 분산을 물건을 분산해야 된다 그게 리츠 두 번째 주택연금입니다. 주택연금을 통해서 여러분들이 소득을 따박따박 받을 수 있는 그런 기반을 마련하시면 좋겠습니다. 그래서 위저 주택연금 이 두 부분을 꼭 기억하시기 바랍니다.