존리 +김형석 글로벌리츠펀드: 부동산에 분산 투자하는 방법 2022. 3. 30존리라이프스타일 주식

존 리~안녕하세요. 반갑습니다. 저는 메리츠 자산운용의 존리 대표입니다. 오늘은요 많은 분들이 질문을 해 주시는데요. 리치에 대해서 궁금해하시는 분들이 많아요. 이제 한국에서는 리츠가 태동된 지 얼마 되지 않아서 많은 분들이 특히 이제 부동산에 투자하시는 분들이 리츠 펀드에 대해서 관심이 많은 것 마침 우리 메리치에서도 글로벌 리츠 펀드가 있습니다. 그래서 우리 오늘 펀드 매니저 김형석 씨를 초대했어요. 그래서 그 위치에 관한 거 그런 거를 좀 배우는 시간이 됐으면 합니다. 안녕하세요. 네 안녕하세요. 메리츠 자산운용에서 저희 글로벌 리츠 펀드 운용하고 있는 김형석이라고 합니다.  제가 이제 리치에 관심을 갖는 이유 중에 하나가 내가 볼 때 우리가 주식을 투자할 때 우리가 직접 투자를 하느냐 아니면 간접 투자를 하느냐 그거 중요할 것 같은데요.

 

그래서 주식에 투자할 때도 우리가 간접 투자 보통 이제 펀드를 투자하죠. 펀드에 투자하는 이유가 작은 돈으로 그리고 꾸준하게 투자를 함으로 인해서 분산 효과를 누릴 수가 있고 건물을 잘못  갖고 있었을 때 위험이 굉장히 크다는 생각 때문에 리치가 더 유리하다고 보는데 특히 제가 볼 때는 과거에는 부동산이 올라가게 되면 경기가 좋아지거나 보통 건물들을 다 사도 그게 그런 위험이 없다고 생각했는데 지금은 내가 볼 때 우리 주식을 고를 때 펀더멘터리 좋은 주식을 고르는 것처럼 그게 더 굉장히 중요한 시대가 오지 않았나 싶어요. 그러니까 같은 건물을 사더라도 단순히 상가 건물은 제가 볼 때 쉽지가 않겠다. 왜냐하면 세상이 변했잖아요. 그죠 그러니까 리테일을 하던 것보다는 이제 되게 이제 온라인으로 쇼핑을 한다든가  그래서 그런 면에서 이게 굉장히 흥미로운 게 아닌가 

 

김형석~그래서 저희 글로벌 리츠 펀드를 좀 말씀을 드리면 저희 대표님 말씀해 주셨다시피 부동산의 종류가 굉장히 다양합니다. 저희가 이제 주변에서 접할 수 있는 거는 보통은 상가 오피스 주택 이제 이런 식의 부동산을 쉽게 생각할 수가 있는데요. 사실 이 상가 같은 경우가 이번에 코로나 시기를 겪으면서 굉장히 크게 타격을 받았었던 그런 영역이죠. 자영업하시는 분들이 이제 힘들어 하셨던 같은 맥락에 놓여 있는 그런 형태의 자산들이고요 그런데 이렇게 단기적으로 경기의 충격이 왔을 때 수요가 크게 움직이는 이런 부동산들 말고 기술이 발전하고  또 사람들의 소비 패턴이 변화한다거나 이런 흐름과는 무관하게 아예 그냥 그 본질적으로 구조적으로 굉장히 꾸준한 수요가 발생을 하는 그런 부동산들이 있습니다. 그래서 저희 글로벌 리츠 펀드에서는 이런 이제 부동산들에 투자하는 그런 리츠로 저희가 투자를 해서 운영을 하고 있고요 대표님 말씀해 주셨던 이런 부동산 유형의 자산들 중에는 글로벌 리츠 펀드에서 가장 큰 비중으로 투자하고 있는 회사 중에 하나는 이제 그런 데이터센터를 이제 임대하는 그런 리츠가 있습니다. 

 

그러면은 이 데이터센터는 이제 뭘 하는 곳이냐 하면은 기업들이 많은 양의 데이터를 처리를 하고 저장을 해야 되는데 그거를 직접 이제 기업 회사 건물 안에 이렇게 서버실도 있고 직접 관리도 하겠지만 그것만으로는 이제 부족하고 너무 돈이 많이 들어가고 그래서 그러면서 이거를 외주를 주고 거기에 이제 입주를 해서 그 데이터센터를 활용을 하게 되는 거죠.  이런 서버실을 전문적으로 임대를 하는 그런 리츠들도 있고요 또 말씀해 주셨던 이런 병원 리츠  그리고 의료용 r&d 전용 그런 리츠가 또 있어요. 일종의 오피스 리츠인데 오피스도 사실 저희가 생각해 보면은 코로나 겪으면서 많은 회사들이 이제 재택근무를 하고 비대면 회의를 하고 이런 식으로 오피스에 대한 의존도가 점점 낮아지게 됩니다. 그런데 이런 의료용 오피스 같은 경우에는 또 거기서 이렇게 신약을 개발하고 연구 개발을 연구를 계속해야 되기 때문에  어쩔 수 없이 그 오피스 공간을 계속 활용해야 되는 그런 부분들이 또 있어요. 이렇게 전 세계적으로 다양한 유형의 자산들이 부동산들이 또 우리가 기존에 알지 못했던 호텔이나 상가 이런 전통적인 부동산과는 다른 그런 새로운 유형의 부동산들이 또 굉장히 많이 있습니다.  

 

존리~리치의 또 어떤 특성이라든가 그런 건 어떻게 되나요. 예를 들어서 배당 같은 거 그런 게

 

김형석~리츠는 이게 전 세계 나라별로는 조금씩 차이가 있기는 한데 보편적으로는 배당 가능 이익의 90% 이상을 배당을 하게 되면은 그 리츠는 이제 법인세를 면제를 받게 됩니다. 그렇기 때문에 리츠들이 보통은 이 법인세 면제를 위해서 한 해 벌어들이는 수익의 거의 대부분을 다 배당으로 지급을 합니다. 그래서 배당 수익률이 이제 일반적인 주식에 비해서는 높은 편이에요. 그래서 이 배당이 사실 리츠를 투자하는 굉장히 큰 장점 중에 하나가  되죠   

 

존리~그래서 저는 많은 투자가들이 관심을 가져야 할 부분이 특히 부동산을 많이 갖고 계신 분들 그런데 큰 돈을 들여서 특히 빚을 내서 빌딩 하나만 갖고 있었을 때 그 위험은 굉장히 크다고 보거든요. 그래서 어느 정도 부동산 투자를 하고 싶은데 그런 큰 위험을 지고 싶지는 않고 그다음에 작은 돈으로 부동산 투자할 수 있는 거를 좀 고려할 필요가 있다고 생각하니까 계속 어떤 레글러 한 그런 배당을 받을 수 있는 상품으로 굉장히 좋겠네요.  

 

김형석~네 맞습니다. 사실 이 부동산을 분산 투자한다라는 게 리츠의 가장 큰 장점 중에 하나이지 않을까 싶습니다. 맞아요. 한국에도 이런 공모 리츠가 이제 최근 한 재작년 정도부터 하나 둘씩 이렇게 상장을 하면서 이 시장이 점점 커져가고는 있는데 사실 한국 시장은 아직 굉장히 작습니다. 상장된 리츠들의 시가총액도 작은 편이고요 그런데 이제 이 공모리츠가 굉장히 활성화되어 있는 미국 시장 같은 경우에는  이 리츠들이 자산 유형에 따라서 다르지만 적게는 몇십 개 보통 한 몇백 개에서 1천 개 이상까지 달리는 그런 굉장히 많은 부동산 자산들로 구성이 되어 있는 그런 리츠들이 많이 있고요 그렇기 때문에 그 리츠 자체로도 여러 가지 부동산에 분산투자할 수 있다라는 그런 특징이 굉장히 큽니다.  

 

존리~래글러한  그런 인컴을 원하시는 분들한테는 굉장히 저는 좋은 방법이라고 생각이 드는데 그리고 이제 어느 정도 이제 은퇴하시고 나서 계속 생활비가 나오시는 분들 그런 것도 좋은 거죠. 그렇죠 네 맞습니다. 수익률은 어때요  

 

김형석~올해 수익률은 사실 썩 좋은 편은 아닙니다. 사실은 이제 작년도 말부터 시작을 했었죠. 금리 인상에 대한 우려가 조금씩 이제 부각이 되면서 비단 리츠뿐만이 아니라 한국 주식도 그렇고 전 세계 주식들 대부분이 이제 이런 변동성이 그런 처해 있는 그런 상황이었었죠. 사실 리츠 같은 경우에는 아까 말씀드렸다시피 배당을 많이 지급을 하기 때문에 현금을 많이 남겨놓지를 않습니다. 그래서 리츠가 보통은 이 신용등급이 조금은 일반 기업에 비해서 낮은 편이에요. 그래서 한 트리플 b나 a 마이너스 정도만 돼도 리츠 같은 경우에는 신용등급이 굉장히 높은 편에 속합니다.  근데 이 리츠가 그러면은 신용등급이 낮다고 해가지고서 위험하냐라고 하면은 또 그런 건 아니에요.

 

항상 이런 실물 경제의 충격이 왔을 때 그 충격은 임차인에서 먼저 발생을 하게 되고 임차인이 이제 임대료 지급 불능이 되는 그런 사태가 되었을 때 그 충격이   리츠까지 이제 전달이 되게 되는데 이런 구조 때문에 오히려 이런 경기 불황이나 이런 실물 경제에 충격이 왔을 때에 리츠는 오히려  내성이 더 있는 편입니다. 그런데 이제 금리가 이제 올라간다고 하니까 신용등급이 안 좋은 리츠는 당연히 위험할 수가 있겠네라는 막연한 우려감에 지금 최근 올해 같은 경우에는 저희 펀드도 그렇고 글로벌 리츠 시장 전체적으로 

 

존리~이제 주식도 보면 올해 미국 주식도 그렇고 굉장히 심하게 빠졌잖아요. 그거와 비교했을 때 리츠는 어때요

 

김형석~비슷하게 빠졌습니다. 비슷하게 빠졌어요.  그런데 이게 저는 굉장히 단기적인 조정이라고 좀 생각을 합니다.

 

존리~이자율이 올라가기 때문에 그런 단순히 이자율 올라가니까 부동산은 별로 좋지 않을 거다. 이렇게 하면 

 

김형석~이게 상당히 좀 1차원적인 그런 우려이고요 사실 이자율이 왜 올라가느냐를 생각을 해보면 경기가 좋아지기 때문에 인플레이션을 억제하기 위해서 금리를 올리는 것이 이제  

 

존리~그러니까 인플레이션이 높아질 때는 현금을 가지고 있는 게 가장 잘못된 투자잖아요. 맞습니다. 그러니까 오히려 더 좋은 기회로 삼으면 되겠네요. 네네 맞습니다.  

 

김형석~그래서 역사적으로도 한 과거 20년 정도 이 글로벌 리츠 시장하고 금리 수준하고를 이렇게 비교해 보면은 금리가 오르는 시기에 오히려 리츠들도 주가가 퍼포먼스가 상대적으로 좋았었어요. 그래서 그런 부분들이 이제 경기 호전으로 인한 임대차 수요 증가를 반영을 하는 부분이고요  

 

존리~알겠습니다. 그래서 리치에 대한 얘기는 이제 대강 마칠 수 있을 것 같은데 더 추가할 내용은 없죠. 

 

김형석~저희 글로벌 리츠 펀드의 지역별 비중에 대해서 조금만 한 번 더 말씀을 드릴게요 미국 시장이 이 리츠에서도 가장 큰 시장이고 발달된 시장이다. 보니까 저희 펀드도 미국 비중이 한 65% 정도 그렇게 투자를 하고  있고요  한국에도 투자해요.  한국도 투자하고 있습니다. 그래요  한국은 한 10% 정도 그 정도 비중인데 국은 이제 새로운 이 리츠들이 계속 성장을 하고 있어서 한국 시장에서도 굉장히 앞으로도 많은 기회가 있을 것 같아요  그래요 리츠 시장이  그리고 또 이제 저희 글로벌 리츠 펀드 같은 경우에는 특이하게 이제 싱가포르에도 한 20% 정도 비중으로 투자를 하고 있습니다.

 

그래서 싱가폴 같은 경우에는 부동산 시장이 굉장히 안정적이에요. 특히 싱가폴에 상장된 리츠들은 싱가포르 투자청에서 그 정부 기관에서 최대 주주로 있고 임차인을 정부에서 이렇게 구해서 도와주는 그런 굉장히 어떻게 보면 좀  임차인이 굉장히 안정된 네 맞습니다. 그렇기 때문에 그 위험이 굉장히 . 그렇게 말씀하시는 거군요. 네 맞습니다.  그래서 저희 글로벌 리츠 펀드는 그런 식으로 이제 구성이 되어 있습니다.  지금 총 자산이 얼마 인 데요.  지금 현재 자산 150  ~160억 정도 됩니다. 

 

존리~아직 시작한 지 얼마 안 됐으니까 네 그래서 저희가 이 리츠에 대해서 특별히 말씀드리는 이유는 우리가 이제 주식에 대부분 투자하고 있는데요. 그런 모르겠어요. 상관 지수가 얼마큼 될지 모르겠는데 만약에 부동산에 관심이 있으신 분들 직접 부동산에 투자하는 것보다 이런 대안이 있다는 거를 좀 알려드리고 싶어서 이런 자리를 마련했습니다. 또 다음에도 리츠라든가 다른 펀드에 대해서도  다른 펀드 펀드들도 운영하고 계시니까  그래서 이렇게 투자가들을 직접 만나서 소통하는 거를 좀 자주 만들었으면 좋겠습니다. 그래서 오늘 알겠습니다. 여러분들 리츠에 대한 아주 자세하게는 말씀 못 드렸지만 이제 리치가 어떤 거구나 하는 정도 오늘 그런 시간이 됐으면 합니다. 감사합니다.