존리~부동산과 주식투자 EBS

오늘은 이제 부동산에 대해서 제가 반드시 사야 될 대상인가 아닌가 적어도 계산을 할 줄 알아야 된다 내가 월세를 사는 게 유리한지 부동산을 사는 게 유리한지 그걸 살펴보시고 남들보다 조금 다른 시각을 가질 수도 있고요 부동산을 투자할 때는요 부동산을 사는 것과 아니면 월세를 사는 것과 비교를 해야 되겠죠.

 

월세를 샀을 때는 이제 한국어로 따지면은 좀 불안하죠. 많은 사람들이 얘기합니다. 월세를 살게 되면 이사도 자주 다녀야 되고 그런데 집을 갖고 있는 게 좋지 않을까요. 뭐 그렇게 생각할 수도 있죠. 그다음에 월세를 살면은 시선이 좀 걱정되죠 저 집이 좀 경제적으로 어렵게 느껴지지 않을까 주위의 시선이좀 불안하죠. 또 하나 결정적인 이유가 있습니다.

 

월세는 버리는 돈이라고 생각을 하죠. 내가 집을 사서 은행에서 융자를 받아서 융자 이자만 갚으면 그건 내 집이 되니까 월세는 버리는 돈인데 은행 이자는  결국은 내가 집을 사는 과정 중에 하나이기 때문에 괜찮다라는 생각을 하는 건데요. 그게 반드시 옳은 게 아닙니다. 저희가 설명을 드리겠지만 근데 집을 사게 되면은 뭐가 있죠. 감정적으로 안정이 되죠.

 

내가 이사 갈 필요도 없고 또 내 집을 장만했다는 그런 푸근함도 있고 또 하나는 집이라도 하나 있기 때문에 내가 부자가 된 것 같기도 하고 감정적인 얘기입니다. 그런데 여기서 중요한 게 빠져 있죠 수학적인 계산이 빠져 있는 겁니다. 잘못된 어떤 내가 집을 사야 되는지 아니면 월세를 살아야 되는지 계산하는 방식에 대해서는 아무도 대부분의 사람들이 관심을 갖지 않죠. 월세를 사느냐 집을 사는 거에 가장 중요한 거는요 유리커볼 코스트라는 말이 있습니다.

 

회생이 불가한 비용에 대해서 생각하셔야 돼요 내가 집을 사건 월세를 산 건 리커볼 코스트라고 했어요. 첫 번째 월세를 살면은 내가 월세를 달마다 내겠죠. 그거는 회수 불가능한 비용이죠. 그래서 예를 들어 내가 100만 원이 월세라고 그러면  1년에 1200만 원이 회생 불가능한 비용입니다. 그죠 근데 대신에 월세만 내면 그 집에서 살 수 있는 권리가 있으니까 월세만 내면 되죠 반대 개념이 집을 샀을 때죠 집을 샀을 때의 윌커볼 코스트가 뭘까요. 

 

회구불가능한  비용 첫 번째 은행 이자죠 은행 이자는 무조건 내야 되겠죠. 두 번째 또 뭐가 있을까요. 기회 비용이 있죠. 예를 들어서 내가 10억짜리 집을 살 때 5억은 내 돈이고 나머지 5억은 은행 이자를 빌린다 그러면 은행 이자가 예를 들어서 4%다 그러면 4%가  아 내가 이자를 내는 거는 그거는 영원히 돌아올 수 없는 돈이죠. 그다음에 또 뭐가 있을까요.

 

내가 5억을 내 돈으로 내게 되면 거기에서 생기는 기회 비용이 있죠. 그 기회 비용이 예를 들어서 그 돈 가지고 내가 주식시장에 투자했을 경우에 1년에 5%를 벌 수 있다고 그러면  그것도 계산에 들어가야 되는 거죠. 그래서 5억을 있다. 그러면 5% 뭐냐 2500만 원이 내 기회 비용인 겁니다. 사람들은 거기에 대한 생각은 잘 없죠. 왜냐하면 원금이 보장되기 때문에 그렇죠 내가 그 돈 가지고 집을 샀을 때는 그게 원금이 보장되겠죠.

 

내가 똑같은 가격으로 집을 판다고 가정했으면 예를 들어 내가 10억 주고 산 집이 한  10년 있다가 15억에 팔면 내가 내게 돈도 벌 수 있고 내 5억이 안전하다고 생각하는 거죠. 그래서 이제 집을 사게 되는데 그래서 이드커버 코스트가 중요하다 그러니까 회수 불가능한 거 렌트를 했을 때 월세를 샀을 때는 월세가 전부다 집을 샀을 때는  기회 비용 그다음에 은행 이자 또 뭐가 있을까요. 세금이 있죠. 또 뭐가 있어요. 수리 비용이 있죠.

 

집은 끊임없이 고장이 나게 되고 고치게 되고 그 비용이죠. 그런데 월세를 살게 되면 집주인이죠. 대부분 그러니까 비교할  필요가 있죠 집을 샀을 때 좋은 점은 예를 들어서 내가 약간 무리를 하더라도 월세에 비해서 유리할 때가 있죠. 내가 내 집을 가꾸고 싶을 때 부엌이 내가 원하는 부엌 살림도 내가 내가 원하는 걸 하고 싶을 때 그러니까 그게 이제 프리미엄이 되는 거예요. 내 나름대로의 내 복음자리를 갖고 싶어 해서 집을 갖는 거죠. 그런데 이제 정도의 문제죠 

 

근데 이제 많은 사람들이 무조건 집을 사야 된다는 거에 대해서 일단은 잠깐 스톱하고 들여다볼 필요가 있는 거죠. 그래서 제가 예를 들어볼게요 예를 들어서 여러분들이 10억짜리 집을 산다. 그러면 5억을 내가 다운페이라고 그럽니다. 그러니까 내 돈으로 5억원을 마련해서 사야 되고  내야 되겠죠. 그다음에 5억은 은행에서 빌린다고 4% 이자를 빌린다고 했을 때 이비커블 코스트가 얼마까요. 첫 번째로 기회 비용 5억에 대한 기회 비용 5%를 따진다. 그러면 2500만 원이죠.

 

1년에 2500만 원이 나가는 거예요. 또 하나 은행 이자가 4%라 그러면 얼마 되죠 2천만 원이 내 은행 이자죠  그다음에 또 뭐가 있을까요. 1% 정도는 수리비예요. 이것저것 따지니까 10억에 5% 10억의 5%가 내가 1위  코스트예요. 10억에 5%면 어떻게 되죠. 5천만 원이죠. 5천만 원이 내가 회수할 수 없는 비용입니다. 여러분들이 10억짜리 집이라 그러면 보통 월세가 얼마 정도 되나요. 제가 볼 때는  10억짜리 집이면 한 월세가 한 150만 원 정도 될 거라고 생각해요.

 

150만 원이면 1년에 들어가는 돈이 얼마죠 1800만 원이겠네요. 12달이니까 18000만 원과 5천만 원의 차인 거예요. 내가 집을 산다는 거는 5천만 원이 내 코스트가 들어가는 거죠. 그런데 월세를 살면 1800만 원이  코스트예요. 어느 게 유리하죠. 월세가 유리하죠. 월세가 100번 유리하죠. 근데 예를 들어서 월세가 한 300만 원이다. 그러면 300만 원이니까 3600만 원대 5천만 원 그래도 월세가 유리하네요. 근데 400만 원으로 올라간다. 그러면 어떻게 될까요.

 

5천만 원 4800만 원이니까 비슷하죠. 그때는 집을 사도 좋고  월세를 사도 좋고 또 집을 샀을 때도 나쁜 점은 뭐냐 하면 환금성이죠. 환금성이 떨어지기 때문에 집을 갖고 있는 거는 불안하고 또 하나 집을 갖고 있는 거에 나쁜 점이라는 거는 만약에 집값이 하락한다면 어떻게 될까요.  심각한 문제가 되죠.

 

왜냐하면 나는 빚을 지고 이런 빚을 짓고 있기 때문에 5억을 갚아야 되는 거잖아요. 그래서 이런 종합적인 거를 생각을 해서 내가 월세가 유리한지 집을 사는 게 유리한지를 따져야 되는 겁니다. 근데 그동안은 한국 집은 대부분 올랐어요. 사람들의 생각은 이제 그렇게 돼 있죠 앞으로도 계속 올라갈 것이다. 근데 저는 그렇게 생각하지 않습니다

 

한국도 서울의 특정 지역은 부동산이 계속 올랐지만 지방으로 내려가면 지금 비어 있는 아파트가 많이 고 있고 생길 수밖에 없어요. 일본의 케이스도 보면 비어 있는 집이 200만 채가 넘는다 그래요 그 집을 사야 되는 강박 관념에서 이제  특히 젊은 사람들은 벗어나야 되는 거예요. 집을 갖고 있지 않는 게 전혀 문제가 되지 않아요. 예를 들어서 미국 같은 경우는 제가 일하던 회사 라시드라는 회사가 있어요. 스쿼드라는 회사가 제가 자산운용사 어느 우리 회사들을 내가 다니는 회사들은 부동산을 소유하는 회사가 없었어요. 부동산을 소유할 필요가 없다고 느낀 거죠. 왜 없다고 느낄까요. 

 

우리 회사 입장에서도 회사를 계속 옮기게 될지 모르잖아요. 그러면 그 본사를 하나씩 갖고 있는 게 유리하다고 생각하지 않을까요. 근데 미국 사람들은 그렇게 생각하지 않죠. 왜냐 가격을 따질 줄 알기 때문에 그래요 렌트를 왜냐하면 내가 빌딩이 갖지 않고 있어도 이한 점은 여러 가지가 있죠. 회사 입장에서  예를 들어서 10층을 쓰고 있어요. 내가 본사 건물을 줘서 10층을 우리가 쓰고 10층을 멘트를 줬어요. 근데 경기가 어려워요. 그러면 미국에서는 어떻게 되죠.

 

사람을 내보내죠 그러면 10층을 쓰던 거를 3층만 쓰고 싶어 해요. 그러면 내가 그 빌딩을 갖고 있었을 때는 나머지 7층을 세를 줘야 되죠 근데 내 비즈니스는 세 주는 입장이 아니잖아요. 나는 다른 걸로 돈을 벌어야 되는데  그래서 빌딩을 갖고 있다든가 집을 갖고 있다는 거는 굉장히 부담스러운 거예요. 이제 그걸 따져보는 거죠. 빌딩을 소유하는 것과 내가 그 월세를 갖고 있는 거 유리한 거 당연히 월세가 유리하다고 생각하기 때문에 그렇게 하는 거죠.

 

그래서 많은 미국의 기업들은 빌딩을 사지 않죠. 특히 금융기관은 빌딩은 안 삽니다. 왜냐하면 플렉서빌리티 자유롭거든요. 근데  그 생각을 하지 않고 아까 많은 사람들이 저한테 질문하듯이 집을 안 갖고 있으면 불안해요. 그 이유 하나로 집을 꼭 갖고 있어야 된다는 강박 관념 그리고 훨씬 더 비용이 많이 들어가야 되는 거에 큰 내 재산의 80%가 부동산에 묶여 있다는 거는 무지하게 위험한 거죠.

 

그래서 만약에 내가 신혼부부라 그러면  아까 집을 살 때 5억의 돈이 필요하잖아요. 그럼 5억에 돈이 있어요. 없어요. 없죠. 처음에는 집을 안 사도 괜찮다 대신에 그 돈 가지고 월급의 일정 부분 퇴직연금 그다음에 연금저축 펀드 같은 데 투자해서 주식에 투자해서 그 돈이 불어나가는 속도가 훨씬 더 빠르게 돼 있어요. 그리고 많은 사람들이 착각하는데  부동산은 가격이 올라가지만 주식은 위험하다고 생각하잖아요. 절대로 그렇지 않습니다.

 

미국하고 아까 일본의 예를 들면 미국은 퇴직연금이 주식시장에 들어왔죠 왜냐하면 돈이 가장 열심히 일하는 게 주식에 투자하는 돈이거든요. 기업에 투자하는 돈이거든요.  그래서 그런 내 재산이 늘어나는 거에 가장 빠른 게 주식이에요. 주식은 왜 그렇죠 확장성이 있기 때문에 내가 만약에 지금 1억이라는 돈이 있다. 아니면 5천만 원의 돈이 있다. 이 돈을 어떻게 일하게 해야 되느냐 가장 빠른 거는 주식이나 주식형 펀드 그런데 연금저축 펀드로 들어가게 되면 세금 혜택도 있기 때문에 그것부터 시작해야 되는데 많은 젊은 사람들은 집부터 생각하죠.  남아요. 은행 융자가 가능합니다.

 

왜 그럴까요. 왜 미국 은행은 90%의 돈을 빌려줄까요. 집값이 비싸지가 않기 때문에 그런 거예요. 근데 한국은 50%밖에 안 빌려주죠 왜 그럴까요. 집값이 형편없이 비싼 거예요. 은행도 불안한 거예요. 그러니까 50%밖에 안 빌려주는 겁니다. 순서가 바뀌면 안 된다 주식이나  데부터 먼저  그런 데부터 먼저 투자가 돼야 되고 그 돈을 모은 다음에 일정 부분 내가 전체 자산에서 큰 부담이 안 되는 돈을 가지고 그때 집을 사는 거는 괜찮죠

 

그래서 자기 전 재산의 약 30%가 부동산이라고 그러면 그렇게 큰 문제가 안 돼요 그런데 예를 들어서 80%가 내 재산의 80%가 부동산이라는 얘기는 굉장히 심각한 얘기죠 또 부동산이 또 하나  확장성이 아까 화장성 얘기했지만 주식이 더 유리한 이유 중에 하나가 확장성이에요. 주식은 짧은 시간에 주식 가격이 변동성이 크지만 결과적으로 주식은 확장성이 있죠. 예를 들어서 여러분들이 어떤 기업에 투자했다. 그러면 그 기업은 뭘 하죠. 그 돈을 가지고 열심히 돈을 벌려고 하죠.  끊임없이 돌을 벌려고 하죠. 그러면 매출액이 올해는 5천억이었는데 내년에는 6천억이 될 거고 7천억이 될 거고 조가 될 거고 끊임없이 확장을 하려고 하죠. 거기에 내가 투자하는 게 좋죠.

 

근데 부동산은 어떻죠 확장성에 비해서는 굉장히 낮죠. 그리고 부동산은 왜 올라갈까요. 인플레이션이  인플레이션이 뭐죠 월세가 올라가겠죠. 인플레이션 되면은 월세가 올라가니까 집값이 올라가게 돼 있는 거예요. 그런데 그 비중은 올라가는 속도는 주식에 비해서 훨씬 낮을 수밖에 없습니다. 그러니까 내가 만약에 신혼부부고 빨리 재산을 형성하고 싶은 사람들은 부동산보다는 주식에 투자해야 되는 게 좋은 거죠.  많은 사람들이 저한테 그렇게 얘기합니다. 땅은 믿을 수 있다. 그래서 주식이나 이런 데 투자하면 망할 수가 있지만 땅은 속이지 않는다 집값은 올라갈 수밖에 없다. 그렇게 얘기를 해요. 그래서 제가 살펴봤습니다. 정말 그럴까

 

1980년서부터 주식을 산 사람과 아니면  집을 산 사람과 누가 더 돈을 많이 벌었을까 당연히 주식이 더 많이 벌었습니다. 그런데 주식을 투자하면 안 된다고 생각하는 사람은 그 변동성 때문에 그렇죠 주식은 올라갔다. 내려갔다를 수도 없이 반복하니까 주식은 위험하게 보이고 주식 투자하면 안 된다는 생각을 하지만 결과적으로 주식도 마찬가지로  부동산까지 투자했다. 그러면 당연히 부동산보다 주식이 많이 올라가게 돼 있습니다. 그건 자본주의의 기본 원리예요.

 

하이리스크 하이리턴이죠. 리스를 치는 거예요. 내 자본이 그래서 리스크를 치는 사람이 그만큼 리워드가 있는 거죠. 상이 있는 거예요. 당연한 겁니다. 그래서 어렸을 때부터 주식에 투자하라는 이유가 그런 거죠. 변동성을 이기면 오랫동안 투자하면  훨씬 더 돈을 많이 벌게 돼 있다. 기본 자본주의 기본입니다. 반드시 기억하셔야 돼요 이제 주식이라는 거는 단기간에는 변동성이 있다는 건 어쩔 수 없는 거죠. 그렇지만은 오랫동안 기다리면 돈을 벌게 돼 있다.

 

그런 기본 상식인 거죠. 그 부동산은 아까 얘기했듯이 부동산은 월세와 사는 거에 대한 아주 미니멈에 계산을 할 줄 알아야 된다  그것도 더 계산하기 싫으면요. 이렇게 결정하면 돼요 5% 룰이에요. 5%롤이라는 게 상당히 정확할 수 있는 롤입니다. 그가 집을 사는 게 유리한지 아니면 월세가 유리한지 따지는 방법 중에 하나인데요. 내가 집을 샀을 때 5% 내가 10억짜리면은 아까 얘기했듯이 5천만 원이 5%죠 월세가 5%에 얼마큼 근접하느냐  그래서 내가 월세를 다 더했더니 1년 월세가 5천만 원이다. 그러면 집을 사는 게 유리할 수도 있습니다.