존 리+김형석~[금융 공부] 일 하는 부동산이 있다?!2020. 2. 4.존리라이프스타일 주식

존리~안녕하세요. 메리츠 자산운영의 존리 대표입니다. 부동산이 좋으냐 주식이 좋으냐 그거를 가장 구분하기 좋은 거는 어느 자산이 더 열심히 일하냐 그거에 따른 것 같아요. 저는 주식이 가장 열심히 일하는 자산이라고 생각하고요 부동산은 그거에 비해서 열심히 일하는 게 아니죠. 결국은 이제 확장성의 이슈죠 그래서 예를 들어서 주식은  어떤 기업에 투자하는 거고 그 기업은 계속 수익을 창출하려고 노력을 하죠. 매출액이 1천억이었는데 그다음에는 1200억이 되고 2천억이 되고 조가 되고 그래서 결국은 그 확장하는 거에 주식 가격이 반영이 되기 때문에 결국은 주식이 가장 좋은 투자 수준이라고 저는 생각을 하고요 부동산은 그런 건 없죠.

 

예를 들어서  20년 전에 50평을 샀는데 20년 후에 100평이 된다든가 200평이 된다든가 그런 확장성이 없죠. 다만 인플레이션 때문에 아니면 여러 가지 이유 때문에 부동산 가격이 상승할 때가 있고요 또 하나는 부동산에 투자하는 이유는 레브러지죠 보통 집을 살 때 100% 주고 사지 않기 때문에 예를 들어서 50%를 론으로 샀을 경우에 대출을 샀을 경우에  10% 만약에 부동산이 오르면 20% 오르는 효과가 있겠죠. 그래서 나름대로 부동산은 그런 레버런지 때문에 돈을 버는 거고 그렇지만 주식처럼 일을 열심히 하는 자산은 아니다. 그렇게 제 생각을 말씀드릴 수 있는데요.  그러면 부동산 투자는 무조건 하면 안 되는 거냐 그건 아니겠죠. 예를 들어서 내가 20대다 그러면 저는 제가 갖고 있는 많은 재산을  주식에 투자하겠죠. 기다릴 시간이 많기 때문에요. 근데 부동산에 비해서 주식의 또 하나 단점은 변동성이겠죠.

 

주식은 변동성이 굉장히 높죠. 주식시장이 좋았다. 나빴다 수없이 반복을 하게 됩니다. 연세가 많으신 분들은 점점 연세가 드시면서 주식 비중을 줄여야 되겠죠.  근데 이제 일본으로부터 우리가 배울 수가 있는데요. 일본 같은 케이스는 대부분의 많은 사람들의 재산이 부동산 아니면 가장 일을 하지 않는 예금에 거의 80% 자산이 묶여 있기 때문에 지금의 일본이 갖고 있는 많은 어려움은 그러한 것들로 인했기 때문에 어려운 경제가 된 거거든요. 그런데 반대로 미국은 많은 자금이 주식에 투자됐기 때문에  새로운 기업이 나오게 되고 일하는 자산이 많기 때문에 전체적으로 경제가 좋아지는 그런 효과가 있습니다. 그래서 다시 돌아와서 최근에 제가 한국에 보니까 많은 젊은 분들이 퇴직연금을 해약을 하고 그걸로 집을 주택을 구입한다는 얘기 듣고 이건 굉장히 위험한 생각이라고 생각이 들었습니다.

 

왜냐하면  퇴직연금이 일을 하지 않고 주식에 투자되지 않고 그 돈이 거의 100%에 가까운 그 자금이 부동산에 묶이는 거는 상당히 위험하다고 생각하는 거죠. 대강 따졌을 때 이제 미국에서도 보면은 내 재산의 주식 비중이 얼마큼 돼야 되겠느냐 간단하게 계산하는 방법이  100에서 자기 나이를 빼는 겁니다. 예를 들어서 내가 50세다 그러면 내 재산의 50%가 40%에서 50%가 주식에 투자하고요 나머지 30%든지 20%든지 부동산에 투자하는 게 전체적으로 내 재산의 밸런스를 맞추는 데 유익하다고 봅니다. 위험이 상당히 분산될 수 있는 거죠. 그래서 제가 오늘 말씀드릴 거는 그래도 어느 정도 일정 부분에  내 재산이 부동산에 투자된다 그거는 저도 동의를 합니다. 근데 일본처럼 재산의 80%가 부동산에 있다. 그거는 저는 굉장히 걱정되는 부분이라고 생각하고요 예를 들어서 한국의 주식 부동산 시장이 일본처럼 오랜 기간 나빠진다고 가정한다 그러면 정말로 위험한 자산 분배라고 생각합니다. 

 

그래서 저는 이제 부동산에 투자할 때 어떻게 투자하는 게 좋을 거냐 제 나름대로 어드바이스를 드리면요. 이제 외국에서도 많이 투자를 하죠. 리치라는 걸 투자합니다. 리치라는 거는 일반 펀드와 비슷하죠. 그러니까 고객들의 자산을 모아서 많은 부동산에 투자해서 거기서 나오는 임대 수입이나 아니면 그 건물을 가치를 올려서 팔거나 해서 거기서 나오는 수익을 만드는 그런 트로스트입니다. 펀드랑 똑같은 얘기죠 거기도 관심을 가질 필요가 있죠 예를 들어서 내 재산의 90%를 부동산에 투자하고 싶다. 그럴 때 이런 펀드도 관심을 가질 수가 있죠. 리츠의 장점은 예를 들어서 내가 어떤 건물을 하나 소유한다 그랬을 때  굉장히 위험하죠. 동네가 만약에 상권이 죽는다든가 아니면 건물 가격이 여러 가지 이유로 나빠졌을 경우 아니면 거기에 새로 들어온 사람들이 장사가 안 됐을 경우에 임대 수입을 얻기가 어려워진다든가 여러 가지 변수가 생깁니다. 근데 리츠는 여러 군데 부동산 투자하기 때문에 그런 면에서  접근하기가 쉽겠죠.

 

그래서 예를 들어서 내가 나이가 한 60이 됐다. 그런데 어느 정도 이제 내 자산을 이루었는데 자산이 있는데 그중에서 내가 주식형 펀드에 얼마큼 넣고 부동산을 얼마큼 넣을까 계산했을 때 만약에 내 재산의 30%다 그러면 그거를 리치에 투자하는 것도 좋은 방법입니다.  왜냐하면  많은 사람들이 부동산 투자할 때 그 건물을 직접 사는 것만 생각하는데 그게 반드시 좋은 방법은 아니라고 생각하고요 그래서 많은 분들이 저희 회사에 요청을 합니다. 젊은 사람뿐만 아니라 재산이 많이 갖고 계신 분들이 메리츠는 리츠를 만들지 않느냐 그래도 주식만 다 있는 것보다는 리츠도 있는 게 좋지 않겠느냐 그래서 저희가  당연히 저도 그렇게 생각합니다. 100% 주식에 투자하는 거는 그것도 마찬가지로 좋은 생각이 아니기 때문에요. 그래서 저희가 리즈를 출시하게 됐습니다.

 

그래서 마침 제가 처음으로 우리 메리치의 펀드 매니저와 같이 진행하려고 하는데요. 리치가 뭔지 그다음에 이 펀드 매니저가  어떻게 운영 방침이 뭔지 어떤 게 투자하는지 알아보는 시간을 가지려고 합니다. 저하고 옆에 같이 있는 분은 이름은 김형석 씨고요 메리츠 리츠 펀드를 담당할 펀드 매니저인데요. 아마 제가 유튜브로 처음으로 우리 펀드 매니저 같이 찍는 것 같아요. 김영석 씨 안녕하세요. 안녕하세요. 안녕하세요. 김형석입니다.  

 

김형석~대표님께서 앞서서 이제 리츠에 대해서 설명을 좀 해 주셨는데 제가 조금만 더 보안 설명을 좀 드리자면은요 이제 부동산을 저희가 투자를 할 때 저희가 아쉬운 부분 중에 하나는 이제 부동산에 투자된 돈은 일을 열심히 하지 않는다라는 거죠. 그래서  쉽게 생각을 해보면 이런 겁니다. 제가 한 몇 억을 들여가지고 상가를 하나를 샀어요. 그런데 이 상가에서 계속 제가 임대가 되면은 임대 소득이 꾸준히 발생을 하지만 제가 임대 소득을 높이고 싶다라고 하면은 여기에 제가 추가적인 투자를 해서 리모델링을 한다거나 아니면 인테리어를 바꾸는가 식으로 해서  그런  부가적인 투자가 필요하게 됩니다.

 

그런데 리츠 같은 경우는요 아까도 이제 말씀하신 그 확장성이랑 이제 궤를 같이 하는 부분인데 리츠에 투자를 하면은 그 리츠 안에서 모집된 자금을 가지고 이 리츠를 운용하는 회사가 노후된 자산은 매각을 하고 또 새로운 자산을 취득을 하면서 그 안에서 임대료를 높이기 위한 그런 작업이 그 일련의 과정들이 계속 이루어지게 됩니다. 그래서 부동산의 실물 부동산에 투자하는 것보다는 상대적으로 일을 더 열심히 하는 그런 돈이고요  또 한 가지는 분산투자 효과를 말씀을 드릴 수 있을 것 같아요. 이제 예를 들어서 한국에서 저희가 집을 한 채 산다라고 하면은 지역에 따라 다르지만 몇 억이 들거나 10억이 넘게 들기도 하고 그러잖아요. 그래서 저희가 집을 사는 순간 일반적인 이런 샐러리맨의 입장에서 보게 되면은 상당히 많은 자산이 그 집에 묶이게 됩니다.

 

그래서  그런 반면에 리츠는 적은 자본으로도 투자가 가능한 어떻게 보면 투자가 상당히 용이한 그런 자산이거든요. 그래서 분산투자 효과를 누리기에도 상당히 쉽습니다. 일부의 자산은 리치에 투자를 하고 또 일부는 주식에 투자를 한다거나 이런 식으로 자산 배분 효과를 가져갈 수 있다라는 게 또 리츠의 큰 장점 중에 하나입니다.    

존리~근데 리츠는 대부분 상가에 투자하는 거 아니에요.  

 

김형석~리츠가 종류가 굉장히 많습니다. 저희가 전통적인 리츠라고 하면은 이제 보는 것들이 주거용 아파트라든가 아니면은 상가도 있고요 오피스 빌딩도 있습니다. 이런 전통적인 위치들이 있는데 그에 맞먹을 정도로 큰 시장으로 존재하는 곳이 이제 특정 산업에 특화되어 있는  그런 특수한 리츠들이 있습니다. 그래서 일례로 말씀을 드리면 데이터센터 리츠가 있어요. 이 데이터센터 리츠라고 하는 곳은 이제 기업들에게 서버를 임대를 해주고 그 기업들이 서버에 입주를 해서 임차료를 내면은 그거를 가지고서 또 운영을 해서 배당을 주주들에게 지급을 하는 그런 데이터센터 리치가 있습니다.

 

그리고  클라우드 서비스가 확산이 되고 또 이제 5g 통신망이 이제 도입이 되면서 데이터 트래픽이 늘어나고 이런 데이터 처리량이 늘어날수록 서버 수요는 늘어나는데 기업들이 자체적으로 서버를 직접 운영하고 관리하기가 어려워지다 보니까 이런 서버에 대한 임대 수요가 나오게 되고 이게 이제 데이터센터 리츠들의 굉장히 긍정적인 장기 전망으로 작용을 할 수 있게 되는 부분이 되는 거죠. 그래서  이런 특화된 리츠들이 또 있고요 또 한 가지 예로는 이제 물류 센터 리츠가 있습니다. 그래서 물류센터 리츠라고 하면은 특히 미국 같은 경우에는 많이들 아시겠지만 아마존이 이커머스 시장을 주도를 하면서 사실 미국 같은 경우에도 이제 오프라인 매장들 같은 경우에는 환경이 좋지가 않습니다.

 

그런 대신에  이제 온라인 시장이 굉장히 커지면서 다들 아시겠지만 온라인으로 가게 되면은 물건을 이제 직접 배송을 해야 되는 문제가 발생을 하게 됩니다. 그래서 오프라인 시장에서는 저희가 직접 매장을 방문해서 거기서 사면 됐었는데 온라인에서는 예를 들어서 아마존에서 주문한 물건을 가정까지 배송을 해주는 이 절차가 필요하게 되는 거죠. 그래서 그 과정에서 이 물류센터들에 대한 수요가 늘어나게 되고 또 이 물류센터를 전문적으로 임대를 하는  그런 리츠들이 있습니다. 그래서 굉장히 다양합니다. 미국 시장 같은 경우에도 시가총액 비중으로 나누었을 때 이런 전통 리츠가 한 절반 차지한다라고 하면은 이런 특화된 리치가 또 한 절반 정도 시장을 차지하고 있기 때문에 굉장히 다양한 선택을 저희가 가질 수가 있고요   

존리~그러면 이 펀드는 펀드 펀드네요. 그러면 리츠에 투자하는 리즈네요. 네 맞습니다. 그러니까 데이터센터라든가  전 세계에 있는 그 다음에 헬스케어라든가  그런 병원이라든가 그런데 이제 좀 부가가치가 높은 그런 건물에 투자하는 전 세계에 있는 위치에 투자하는 거죠. 예 맞습니다. 그러니까 제가 볼 때 여기 장점은 환급성도 있죠. 그러니까 예를 들어 부동산을 개별 부동산을 사게 되면 그게 이제 매각을 하려고 그러면  좀 어렵지만은 이거는 일반 펀드처럼 우리가 해외에 있는 리치에 상장된 리치겠죠. 전 세계에 있는 상장된 위치에 투자하면 우리 펀드입니다. 

 

그러니까 굉장히 유동성이 좋죠. 언제든지 돈이 필요하다 그러면  일반 펀드와 다름없이 환금성이 있다는 장점이 있겠죠. 또 하나는 이제 주식형 펀드는 이제 주식의 변동 가격 때문에 굉장히 급락이 심하지만 메르지 글로벌리지 펀드는 그런 변동성이 좀 상대적으로 작고요 그다음에 보통 이제 글로벌 리츠 같은 경우에는 임대 소득이 나오게 되는 거를 대부분 배당으로 주죠.  이 펀드도 그러면 예를 들어서 내가 10억이 있는데 5억이 있는데 이 펀드에 투자하면 거기서 나오는 임대 소득을 어떻게 합니까  

 

김형석~이게 이 부분을 우선 좀 명확하게 설명을 드려야 되는 부분이 저희 글로벌 리츠 펀드는 재간접 형태의 펀드 펀드 형태인 거고요 요 글로벌 리츠 펀드에서 개별 리츠 종목들을 투자를 하게 됩니다. 그러면 이 리츠 종목들이 이제 실물 부동산에 투자를 하고 거기서 임대 소득을 받게 되죠. 그러면 이 리츠는 나라마다 이제 세법이 조금씩 차이가 있습니다만 거의 보편적으로  배당 가능 이익의 90~100%를 배당을 했을 때 법인세가 면제가 됩니다.  그래서 배당 성향이 거의 90~100% 수준이고요 배당 수익률도 일반 주식 종목들에 비해서 상대적으로 높습니다. 그래서 이 리츠 종목들이 저희 글로벌 리츠 펀드에 배당을 하게 되면은 저희는 이제 그 분배금의 형태로 해가지고서 다시 다시 이런 투자자분들에게 지급이 되는  

존리~ 그러니까 제가 볼 때 이 펀드가 좋은 이 펀드의 장점은 예를 들어서  내가 일정한 수입을 원하시는 분들  특히 내가 이런 것도 괜찮을 것 같아요. 내가 부동산을 많이 갖고 있는데 부동산이 너무 작은 수의 부동산을 갖고 있으니까 내가 관리하기도 쉽지 않고 또 한국에만 한국에 있는 부동산만 갖고 있기 때문에 거기서 오는 그 위험성도 있기 때문에  다변화시킬 수 있는 그런 장점도 있겠네요. 또 어떤 장점이 있나요. 어떤 분들이 좋을까요. 젊은 분들은 이 펀드에 관심이 있을까요.   

김형석~저는 젊은 분들에게도 충분히 중요한 투자 수단이라고 생각을 합니다. 특히 아까도 말씀드렸다시피 이제 분산투자의 효과 측면에서 봤을 때요  물론 이제 내 집 마련의 꿈도 중요하고 하지만 그래서 그런 자산을 모아가는 그 과정도 중요하지만 저희가 집을 사는 순간에 저희 모든 자산이 그 집에 동결되는 그런 또 안 좋은 현상이 또 벌어지게 되거든요. 그리고 사실 제가 이제 서울의 집값이 오를 거다. 내릴 거다 이런 말씀을 드릴 수는 없습니다. 그런데  강남 같은 경우에는 지난 5년 동안 2배가 올랐다라고도 하고요 사실 한국의 집값이 높은 부분만큼은 어떻게 보면 좀 피할 수 없는 현실인 것 같습니다. 또 이제 그런 뉴스 통계도 있더라고요 2018년 말 기준으로 했을 때 한국의 이 가게들이 가계 소득의 30%가 지금 부동산 관련 대출의 원리금 상환에 쓰이고 있다라고 합니다.

 

그래서 이런 여러 가지 환경들을 보았을 때 제가  젊은 분들도 사실 근데 그럼에도 불구하고 주식에만 투자를 하는 게 이제 불안하다 그리고 부동산이 가지고 있는 그런 안정적인 임대 소득을 창출을 하는 이런 투자도 이제 누리고 싶다. 이런 부분들에게는 굉장히 좋은 투자 대안이 된다라고 생각이 됩니다. 그리고 물론 이런 젊은 분들이 아니라 이제 좀  자산이 어느 정도 있으신 그런 분들에게도 물론 좋은 투자 수단이라고 생각이 되는데요.

 

작년에 이제 12월 달에 부동산 투자 관련 규제가 강화된 부분도 있기는 하지만은 이제 한국에서 갈수록 부동산을 여러 채 투자하는 거에 대한 환경은 좀 갈수록 어려워지고 있습니다. 근데 이런 환경에서 제도적으로 규제 리스크가 훨씬 낮은 이런 글로벌 리츠에 투자할 수 있는 기회를 제공해 주기 때문에 그런 측면에서 봤을 때 상당히 이런 폭 넓은 수요층이 저는 있을 거라고 생각이 됩니다.  

 

존리~단순 임대 수익뿐만 아니라 예를 들어서 내가 살고 싶은 집을 사는 것도 예를 들어서 너무나 많은 재산이 아까 30%라고 말했잖아요. 그러니까 버는 거의 30%가 내가 집을 소유함으로 인해서 거기 계속 갚아나가야 되게 되면은  나중에는 자기 재산의 거의 대부분이 집 하나가 되게 되는데요. 그건 굉장히 저는 위험하다고 생각하는데요. 이렇게 돼요. 과거에는 인구가 늘어나고 도시화가 되니까 집이 부족했고 그러니까 부동산이 시간이 지나면서 올랐다고 생각하지만 앞으로 정말 그렇게 될 거라고 저는 쉽지 않다고 생각하거든요. 오히려 일본 같은 케이스를 보면  오랜 기간 동안 부동산의 가격이 하락을 이어왔기 때문에 특히 젊은 사람들도 잘 생각을 해야 할 것 같아요.

 

그래서 만약에 1년에 내 전체 연봉의 30%  40%가 내가 사는 집을 위해서 취득하는 데 들어간다는 거는 조금 위험하다 그것보다는 저는 주식형 펀드에 아니면  연금저축 펀드를 통해서 주식형 펀드에 투자하는 게 저는 제일 좋은 방법이라고 생각하는데 또 일정 부분은 이런 리치도 내가 부동산에 어느 정도 익스포저가 필요하다 어느 정도 그런 면에서는 부동산 사는 것보다는 리치에 투자하는 게 더 낫다고 생각합니다.

 

그래서 결국은  내 자산의 얼로케이션이거든요. 자산에 얼마큼 배분하는 거냐 그래서 저 같은 경우는 처음에 20대 30대 때는 거의 전 재산이 주식이나 주식형 펀드에 있었고요 그런데 이제 시간이 지나면서 점점 주식 비중이 줄어들게 되고 부동산도 이제 어느 정도 안정되게 갖고 있는 거죠. 그래서 그 부동산에 그런 그 부분을 투자하는 거를  리츠를 통해서 하는 것도 나쁘지 않다. 저는 그렇게 생각합니다. 또 또 말할 게 있나요. 몇 개 정도 투자를 해요. 글로벌 리치에 

김형석~글로벌 리츠 종목에서 한 35개에서 40개 정도 종목으로 투자를 하게 되고요 지금 저희가  35개에서 40개 정도 종목으로 투자를 하려고 생각을 하고 있고요 그리고 아까 말씀드렸던 이제 주로 좀 상대적으로 투자 비중을 높게 투자하려고 하는 종목들은 이제 아까 말씀드린 데이터센터 리츠라든가 아니면 물류센터라든가 혹은 이렇게 구조적으로 전방 산업 헬스케어 리치라든가  구조적으로 전방 수요가 증가할 수 있는 그런 리츠들을 좀 더 높은 비중으로 투자를 하려고 하고 있습니다. 그리고 이제 조금 특이한 부분 같은 경우에는요 이 글로벌 리츠 시장이 한 2조 달러 정도 되는데 그중에 미국 비중이 60%가 넘습니다.

 

그리고 다음으로 큰 시장이 이제 일본이고 그 뒤로 호주 싱가포르 등등 이런 시장들이 있는데  저희 같은 경우에는 이제 또 싱가포르 시장을 또 상당히 좋게 바라보고 있습니다. 그래서 상대적으로 다른 나라들에 비해서 싱가포르 배당 수익률이 가장 높고요 안정적인 부동산 시장이 형성되어 있기 때문에 싱가포르 리츠를 상대적으로 비중을 많이 가져가려고 그렇게 생각을 하고 있습니다.   

존리~그러니까 이제 이게 분산 투자하는 효과죠 그니까 맞습니다. 나라별로도 분산되고 그다음에 이제 섹터별로  그러니까 예를 들어서 같은 건물이라도  병원이다.  아니면 헬스케어다 이제 그런 쪽의 양로원이다. 그런 데는 상대적으로 위험이 덜하겠죠. 수요가 끊임없이 있으니까 이제 보통 일반 리테일이라든가 백화점이라든가 이런 거는 조금 이제 위험할 수 있게고 그러니까 부동산 투자하더라도 리츠가 좋은 투자 수단이 될 수 있겠네요.  

 

데이터센터 ~컴퓨터 시스템과 통신장비 저장장치 스토리지 등이 설치된 시설 

클라우드 서비스(cloud  service)~ 인터넷으로 연결된 초대형 고성능 컴퓨터 데이터센터의 소프트웨와 콘텐츠를 저장해두고 필요할 때마다 꺼내쓸 수 있는 서비스 

 서버(server) ~여러 개의 컴퓨터를 통신 회선으로 사용하는 정보를 저장해 두거나 메모리 등 컴퓨터 자원을  많이 사용하는 프로그램들을 모아놓은 컴퓨터 

 재간접펀드fund  of  fund)~  자산운용사가 직접 주식이나 채권에 투자한 것이 아니라 주식이나 채권 등에 투자하는 펀드에 재투자를 하는 펀드로서 여러 펀드에 분산투자하여 위험을 최소화하면서 수익을 추구한다